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【賢くリノベ】ローンの仕組みを徹底解説!


【賢くリノベ】ローンの仕組みを徹底解説!

リノベーションを検討する際に重要な要素の1つである資金計画。

規模の大きなリノベーションの計画では、多くの方が一度はローンの利用をご検討されると思います。

しかし、いざ調べてみると数々の情報や選択し、聞いたことの名前がでてきて、ご自身にとって最適なローンを見つけ出すことは難しいのではないでしょうか。


金利や控除の条件などには難しい単語も多く、苦手意識を感じてしまう方も多いです。


この記事では、そんなローンについての基礎知識を詳しく解説していきます。



目次

4.知ってお得に! 住宅ローン控除について



1.住宅ローンの基礎知識を解説!


1.住宅ローンの基礎知識を解説!

A.住宅ローンとは?

物件を購入してリノベーションを行うということが広く認知されるようになり、“物件代金+リノベーション費用を住宅ローンとして一括で借りられる”ということも広く知られるようになってきました。


それではまず初めに、住宅ローンとは何かを明確にしていきましょう。

ここでは住宅ローンの仕組みとそれに纏わるキーワードを一つ一つ解説していきます。



◯住宅ローン

住宅ローンとは、個人が自ら居住する不動産の取得資金を対象に、長期間(最長35年)にわたって利用できるローンです。


原則として、住宅ローンを利用して取得する不動産を担保にして融資されます。

一般的に住宅購入にかかる費用は数千万円単位。多くの人は現金で一括購入することが難しいため、金融機関でローンを組み、資金を借入れて住宅を購入することになります。

購入する物件が決まってから実際にローンの返済が開始するまでの大まかな流れは、下記の表のようになります。



住宅ローンとは

ローンを利用して物件を購入する場合は、購入したい物件が見つかってもいきなりローンが組めるというわけではありません。まずは「事前審査」を行い、ご自身がどういった条件でどれくらいのローンを組むことができるのかを審査する必要があります。


また、金融機関でローンを利用する際は、一般的に「事前審査」と「本審査」、2回の審査があります。 「事前審査」では、いくつかの銀行に審査を申込み、借入れが可能な金融機関のそれぞれの条件を比較することで、ご自身にとって一番いい借入れ先を検討します。 その後、借入れ先を1つの金融機関に絞り「本審査」に進みます。ここで改めて審査をして、最終的な借入れの可否と、借入れ条件が決定します。


この事前審査から本審査の間に審査条件に関わる変更が起きてしまうと、たとえ事前審査で希望通りの審査結果が出ていたとしても、本審査で否決となってしまう可能性が高くなってしまいます。主に下記の点は審査に影響してしまう可能性がありますので、無事に物件取得やローンのお手続きが完了するまでは控えた方がベター。
・クレジットカードの支払い遅滞
・借入れをして、車等の大きな買い物をする
・現在のお勤め先を休職する、転職する など


B.金利のしくみ


さて、ここまでは住宅ローンにまつわるキーワードをご紹介していきました

ここからは、その中でも複雑な「金利」について、より掘り下げて解説していきます。


◯固定金利と変動金利 金利に2つの種類があるのは既にご存知の方が多いかと思いますが、「それぞれの特徴は?」となると少し悩んでしまいますよね。


住宅ローンの返済期間は、最長で35年。それぞれ長所と短所をしっかり理解して、ご自身の状況や考え方にあった返済方法を選択することが大切です。

・固定金利とは 読んで字のごとく、あらかじめ決められた利率で利息を支払っていく金利形態となります。そのため、将来的に金利上昇の局面がやってきたとしても、固定金利であれば当初提示された利率から変化することはありません。


ただし、金利上昇の影響を受けない代わりに、元々の利率は変動金利よりも高めに設定されています。また、もし金利が下がった場合もその恩恵を受けることもできないという点は、固定金利のデメリットと言えるかもしれません


このような条件を総合すると、あまり冒険はせず、安定感を重視したい!という方におすすめです。


また、固定金利には「全期間固定型」と「固定期間選択型」の二種類があります。「全期間固定型」の場合は、返済開始から終了まで一貫して同じ金利が適用されますので、返済計画をよりクリアに見通すことができます。一度「全期間固定型」を選択すると途中から変動金利に切り替えることはできない、というのが一般的です。 一方の「固定期間選択型」については、2年、5年、10年など一定の期間固定金利で返済を行い、その期間が終了するタイミングで次の期間も引き続き固定金利とするか変動金利に切り替えるかを選択できる方法となります。


・変動金利とは それでは次に、変動金利について解説していきます。


変動金利は、その時々の金利の上昇・下降の影響を受けて常に利率が変動していく返済方法で、一般的に金利の見直しを1年に2回、返済額の見直しを5年に1回行う金融機関が多くなっています。まずメリットとしてあげられるのは、基準金利が低いということ。近年は“超低金利”と言われるほど金利が低く、1%を割る金利で借入れができるのは魅力的ですよね。 一方で、将来的な金利変動の見通しが難しい点は変動金利のリスクとなります。


景気の良し悪しによって金利が大きく上昇する可能性はゼロではないため、そうなった際は月々の返済額が大幅に増えてしまいます。固定金利と比較すると少し賭けのような面がありますが、そういったリスクも把握した上で、超低金利で借り入れがしたい!という方にはおすすめです。



2.物件購入+リノベーションのローン

それではここからは、物件代金のみのローンを組むケースと、物件代金+リノベーション費用を住宅ローンとして借入れるケースを比較して、具体的に何が違うのかをみていきます。


2.物件購入+リノベーションのローン

上の表の赤文字部分が、リノベーション(リノベ)に纏わる追加項目になります。

リノベーション費用を物件代金とまとめて住宅ローンとして借り入れる際には下記3つがポイントとなります。


1. リノベーション依頼先決定のタイミング 多くの金融機関では、ローン本審査の段階で署名・捺印済みの工事請負契約書の提出を求められます。 これは、原則としてリノベーション費用として借入れる費用を他の用途に転用することは禁止されており、申請された金額分の工事を本当に行うという確証を得る必要があるから。ということは、物件のローン契約を進めるタイミングでは、リノベーションの依頼先も確定する必要があるということになります。


物件探しとリノベーションをワンストップで依頼する場合は心配いりませんが、物件は自分たちで探してリノベーションのみを依頼する場合は、物件購入のタイミングまでに依頼先を判断できる材料を揃えられるよう段取りを進める必要があります。


2. 二重払いの期間 リノベーション(リノベ)工事を開始できるのは、売主から物件の引渡しを受け、所有権がご自身に移行してから。当然、引渡しが完了した時点でローンの支払いはスタートしますが、すぐに引越しができるわけではありませんので、その期間はローン返済と、今の住まいの家賃の二重払いが発生します。 決済のタイミングや、リノベーションの規模にもよりますが、半年前後の二重払い期間が発生するケースもあるという点は頭に入れておきましょう!


3. 決済が2回に分かれる(返済開始のタイミングが異なる) 物件代金の返済は、1回目の決済を行った時点でスタートしますが、リノベーション費用の返済がスタートするのはリノベーション工事が完了してから。2回目の決済については、銀行へ赴かずに自動的に決済が進められる金融機関もありますが、場合によっては対面でのお手続きが必要な場合もあるので事前に確認しておくとベター。

物件購入とリノベーションを同時に行う場合は、物件契約の動き・金融機関の動き・リノベーションの動きの3つが同時進行するため、「いつまでに何を決めればいいんだっけ?」「これは何に対する手付金だっけ?」など、全体像を把握するのが難しくなってきます。


ミラ家計画では物件購入とリノベーションを同時に行うお客様もいらっしゃいます。サポート体制は整っておりますので「わからない」というお客様もゼロからお手伝い可能ですのでお気軽にご相談ください!



3.リノベーションのみのローン

ここまで、物件購入+リノベーション(リノベ)資金を住宅ローンとして借入れる方法を解説してきました。


それでは、今住んでいるご自宅や相続したご実家などをリノベーション(リノベ)する場合は、どのような資金計画が考えられるでしょうか? 方法は主に、下記の3つがあります。



1 リフォームローン 2 残債+リノベ費用でお借り換え 3 物件を担保とした住宅ローン

それでは、ひとつひとつ見ていきましょう。


1 リフォームローン 各金融機関が取り扱っているリフォーム・リノベーション専用ローンです。無担保で借入れができる反面、上限額が500万円、1,000万円などと限定されているケースが多く、返済期間も最長10〜15年という金融機関が多いのが特徴。


また、金利は3〜4%前後と住宅ローンと比較すると利息が大きくなる点も注意が必要です。 部分的なリノベーション(リノベ)の場合や、リノベーション資金の一部をローンで借り入れたい場合におすすめです。


2 残債+リノベーション費用でお借り換え 住宅ローンの支払いが残っている場合は、残債とリノベーション費用の総額を他行で借り換えるという方法もあります。仕組みとしては、残債とリノベーション費用のトータル金額で他の銀行でローンを組み、現在住宅ローンを組んでいる銀行に一括で繰上げ返済をするというもの。 借り換えというと「1%、10年、1,000万円」というキーワードを目にしたことがある方もいらっしゃるかもしれませんね。 これは、目安として現在返済中の住宅ローンが「金利1%以上、残存期間10年以上、残債1,000万円以上」の場合、借り換えをするメリットが出るという意味合いになります。 しかし、上のキーワードだけで判断することは危険。


繰上げ返済の手数料の有無や、新たに借入れるローンの事務手数料など、借り換えにかかる費用を金利の下げ幅でカバーできるかどうか、しっかりシミュレーションをしてから決断することが重要です。

3 物件を担保とした住宅ローン 利用できる金融機関は限られますが、ご自宅を担保とすることで住宅ローンとしたてリノベーション費用のみを借入れることができる金融機関もあります。ここで注意したいのは“その物件に対して他の抵当権が設定されていないこと”が条件となるということ。もしローンの残債がある場合は、借入れ先の金融機関が第一抵当権を設定している状態ですので、さらに抵当権を設定して資金を借りることはできません。ローンを完済した方や、ローンを完済したご実家を相続された方など、住宅ローンを利用できる条件に当てはまる方にはとてもお得な方法と言えそうですね。




4.知ってお得に! 住宅ローン控除について


最後にご紹介するのは、住宅ローン控除について。 政府も住宅購入や住宅建築を促進する立場から、さまざまな政策で住宅を購入する人の負担を減らす仕組みを設けています。

その中でも代表的な住宅ローン控除。 正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言い、住宅ローンを利用してマイホームを購入したり増改築をしたりする場合に、一定の期間、控除額が所得税から差し引かれ還付されるという制度です。

2019年10月に消費税が10%に引き上がったタイミングでは、特例措置としてそれまで10年間だった控除期間が13年に延長されました。当初、この特例措置は2020年12月31日までとされていましたが、新型コロナウイルスの影響を受けて、結果的には適用期間が2年に延長されました。

最新の2022年度の税制改正では、控除率が1%から0.7%に引き下げられるなどの改正が盛り込まれた税制大綱が示されました。 このように、社会状況を反映して制度の内容は年々変わっていきますので、ご自身が住宅を購入する際は、必ず最新の情報を確認することをおすすめいたします。

最後に

いかがでしたでしょうか?お家を建てることは楽しく、夢の生活を始めるワクワク感が多いイメージですが準備が8割!作るよりもその前にお金のことで進めておく必要があることが多々あります。段取りを間違えてしまうと必要な費用の資金が調達できない等アクシデントがでてきますので注意しておきましょう。


ミラ家計画では、やっぱり自分たちだけでは不安という方のために中古物件購入時からお手伝いができます!悩む前に一度お話をお聞かせください。






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